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資産運用として

# 現在の利回り
（平均）		 運用実績
（1000万円当り）
普通預金 0.001 % 100 円
投資信託 1.170〜3.050 % 117,000〜305,000 円
定期預金 0.002〜0.003 % 200〜300 円
10年物国債 0.098〜0.122 % 9,800〜12,200 円
マンション経営 5.000 % 500,000 円
01

安定かつ継続的に
収入が見込める高利回り商品

金融商品で利率１％を超えるものを探すことは困難です。 そんな中でマンション経営の表面利回りは、約4〜6％です。 年50万円の収益を手にするために必要な原資は、 わずか約1,000万円で十分なのです。
投資マンションが流行りだしたのは1980年代のこと
当時は値上りによる利益（キャピタルゲイン）狙いの投資が 主流でしたが、バブルが弾け、土地神話も崩壊し、 その夢もなくなってしまいました。
今、投資マンションが再び注目を集めているのは値上り益ではなく、 マンション購入価格を元本とした場合の家賃収入の割合となる利回りが高いからです。
史上最低水準の預金金利である現在、収益性の高い都心の一等地のマンションを賃貸で運用すると、 表面利回り4％以上を得ることも可能です（経費や諸費用などを考慮しない利回りの場合）。
02

少額投資で
資産運用が始められる

通常、金融商品はまとまった資金が手元にないと投資を始められませんが、 不動産の場合、ローンを利用することができるので、 わずかな自己資金で不動産投資を始めることができます。 一般的に、物件価格の10～30％の頭金と登記費用、 ローン手数料など購入時にかかる諸経費がかかりますが、 月々のローン返済を家賃収入で返済することができるので、 無理なく自己資産を形成することが可能なのです。
現金預金 外
債
・
外
貨
預
金		 社
債
・
国
債		 株 生命保険 投資信託 先物商品 金
・
金
貨		 ワンルームマンション
総合評価 × ◯ △ ◯ △ △ × ◯ ◎
利回り × △ △ × △ △ × × ◎ 長期的利回り5％以上が可能。預貯金の20倍が可能
換金性 ◯ ◯ ◯ ◯ ◯ △ △ ◎ ◯ 転売による現金化が可能
管理の
容易度		 ◎ ◯ ◎ △ ◎ ◎ △ △ ◎ 管理会社に一任することで、手間がかからない。
安全性 ◎ ◯ ◯ × △ × × △ ◎ 登記による名義の保全／盗難にあわない
インフレ対応力 × × × △ × △ △ △ ◎ 10年、20年の長期インフレに強い
相続対策 × × × △ △ × × × ◎ 不動産の評価減により相続税の軽減
節税対策 × × × × △ × × × ◎ 事業経費になる（減価償却、金利等）
生命保険機能 × × × × ◎ × × × ◎ 団体信用生命保険で万一の場合、残債務が免除
  • 国が登記保全する唯一の個人資産
外貨預金や投資信託など、これらの時代新しい資産運用のため金融商品が次々に登場してきますが、 その多くは債券です。
金融商品などのペーパー資産は、相場の変動によってその価値がなくなれば、 紙くず同然になります。不動産は価値の急激な変動がほとんどなく、 不動産の所有権は国が登記保全する唯一の個人資産です。

節税対策として

  • Case 1
  • 所得が給与のみの場合、 給与所得控除後の金額＝課税所得金額となります。
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  • マンション経営
    していない
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  • 給与
  •    給与所得控除後の金額
  • 課税所得金額
  • Case 2
  • マンション経営をした場合、経費として減価償却費まで考慮すると、 損益通算により節税になることがある。
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  • マンション経営
  • 損益
    通算前
  • 損益
    通算後
  • 給与
  •    給与所得控除後の金額

  • 家賃収入

  • 赤字
  • 経費
  • 課税所得金額
  • 課税所得金額
  • 「節税」
03

マンション経営をすると
節税ができる？

マンション経営を簡単にいえば、ひとつの「事業」です。「事業」とすると「経費」が認められます。 不動産には固定資産税や管理費、ローンの利息分など多くの必要経費が認められ、また実際の出費を伴わない「減価償却費」の計上も認められています。その結果、不動産収入より経費の方が上回って、帳簿上赤字になることがあります。 この不動産所得の赤字を確定申告によって給与所得などから赤字分を差し引くことができ、所得税の還付や住民税の減税を受けることができます。これが「節税」となるのです。 もちろんこの仕組みは税法上認められているので、利用することに何ら問題もありません。また損益通算を利用した節税ができる一般の金融商品は、不動産投資以外ないのが大きな魅力といえるでしょう。
04

所得税、住民税が
還付される！

「給与所得」「家賃収入」「マンション経営による経費」を"損益通算"して確定申告することで節税が出来ます。 マンション経営を行う場合は、家賃収入が不動産所得となり、必要経費が計上出来ます。 固定資産税や管理費、ローンの利息、実際には支払いの生じない建物の減価償却費など、様々な費用が経費として認められています。 この必要経費が家賃収入を上回る場合赤字の不動産所得を申告する事になります。 税法第６９条「損益通算」する事で課税所得が下がり、所得税が還付、住民税が減税されるので、 特にガラス張り税制の給与所得者にとってはうれしい節税効果になります。

相続税評価額が低く、無税の収益力も相続できる！

相続税・贈与税の節税対策としても、マンション経営は有利になります。 まず、相続税の場合、現金や更地が最も高く評価されるのに対し、 賃貸マンションは相続税評価額が大幅に下がり、相続税が軽減されます。 さらに、資産運用マンションは、物件そのものに加え、収益力も相続できるというメリットもあります。そして家賃収入という将来の収益力には当然相続税はかかりません。 家族で家賃を分け合うことも出来ますし、売却することも可能です。 将来の資産形成が期待できる相続財産なのです。

私的年金として

ゆとりある生活を送るためには年金以外のお金が必要

図：老後に必要なお金／もらえる年金
05

不足分を補う家賃収入は
第２の給与

ローンで購入した場合、大半は家賃収入で賄っていくため、 月々の負担はごくわずかです。 ローン完済後は家賃収入がそのまま私的年金となるのです。 家賃収入はインフレにも強く、 長期に渡り受け取れるため、 言い換えるならば、 「第２の給与」であり、 効果的な資産運用方法であるのです。
ゆとりのある老後を実現させるために
あなたが受け取れる年金の金額は？
平成30年度の厚生労働省の調査によると、日本の男性の平均寿命は81.25歳、女性は87.32歳と報告されてます。 60歳で定年を迎えたとしても、約20年以上平均余命があります。
生命保険文化センターの調査によると、60歳以上の夫婦が旅行や外食に出かけたり・・・と、ゆとりのある生活を過ごすには、月36.1万円、最低限の生活を送るにも月22.1万円が必要と報告されています。 しかし、現在支給されている厚生年金は会社員で月22万円、自営業者に支給される国民年金は月にわずか13万円しかありません。
60歳で会社を定年退職するとした場合、年金だけではゆとりある老後を送るには心許ない状態です。

生命保険として

06

団体信用生命保険で
万一の際にも安心です。

ローンを利用してマンションをご購入された場合、 「団体信用生命保険」に加入することにもなるため、 万一の際にはローンは保険金で完済され、 残された家族にはローンを完済したマンションが残されます。 また、一般の生命保険（定期付終身保険）との比較をしてみても、 マンション経営には資産運用に大きなメリットがあります。 一般の生命保険は当然、保険料が必要になります。 保険料は毎月手取り給与から支払うため、家計の負担となります。 しかも、人間が60歳まで生存する確率は90.2％にもなりますが、 60歳まで支払う保険料はほとんど掛け捨てで、 その合計保険料は約1,000万円にもなるのです。
団体信用生命保険とは？
金融機関を保険契約者とし、 金融機関から融資を受けている債務者を被保険者とする保険契約のことで、 ご購入者様が保険期間中に死亡または、所定の高度障害になられた際、 そのローン残額と保険金によって返済、ご購入者様のローン残額をゼロにすることを目的とした保険のことです。
07

生命保険を超える
メリットがある

加入時の年齢制限がありません。 インフレなどの経済事情による保険金額の目減りがありません。

住宅ローンでマンションを購入した場合、団体信用生命保険に加入することになりますので、 返済期間中にご購入者に万が一のことが起きても、 ローンの残額は保険金で返済。ご遺族には、 ローンを完済したマンションが残ります。
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万が一でも
家族を守る不労収入

団体信用生命保険は、債権者が 債務者の死亡・高度障害に対して支払われる保険金をもって残債回収を行い、 万一の時のご家族の生計の安定を図ることを目的とした制度で、 ご購入者様に万が一のことがあった場合でも安心です。 加入年齢による条件の差もなく、保険料も金利（ローン返済）に含まれているため、メリットの多い保険であると言えます。
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